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不動産トラブル(借主)

不動産トラブル
(借主)

借主の正当な権利を保護し、
貸主とのトラブル防止・解決をサポート

こんな悩み、
ありませんか?

賃貸アパート備付けのエアコンを
修理してほしい

借地上の家をリフォームしたいけど、地主が同意してくれない。

急に部屋の明け渡しを要求されて
困っている。

周りの相場に比べて家賃が高いので下げてほしい。

家賃の増額を要求されているが、
これ以上上がったら払えない。

アパートを改装するという理由で
立ち退きを求められている。

不動産賃貸借のルールは、主に借地借家法という法律で定められています。
借地借家法によって、立場の弱い借主の権利が守られていますが、貸主と対等に交渉をするには、法律の専門家である弁護士によるサポートが必要です。

MIRAIOは、
こう解決します

修繕請求

交渉や法的手続きによって、賃貸物件の修繕を貸主に請求します。

サービスを見る

増築・改築支援

貸主との交渉や法的手続きによって、借家や借地上の持ち家の増築・改築をサポートします。

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明渡し撤回請求

交渉や法的手続きによって、貸主の明渡し要求の撤回を求めます。

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家賃・地代減額請求

交渉や法的手続きによって、貸主の明渡し要求の撤回を求めます。

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立退料請求

交渉や法的手続きによって、貸主に立退料の支払を請求します。

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民法改正による不動産賃貸借のルールの変更

2020年4月、民法が改正され、不動産賃貸借に関するいくつかのルールも変更になりました。

1.賃借物の修繕に関するルール

「借りているアパートが雨漏りをする」、「備え付けのエアコンが故障した」などの場合において、改正前の民法には、賃借人の修繕に関する権利は明記されていませんでした。
そこで、改正民法には、次のような場合には、賃借人が目的物を修繕できるという規定が明記されました。

①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したか、または賃貸人がその旨を知ったのに、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき

②急迫の事情があるとき

2.賃貸不動産が譲渡された場合のルール

賃貸人が不動産を譲渡した場合、賃貸人としての地位は、原則として不動産の譲受人(新たな所有者)に移転することが明記されました。また、不動産の譲受人(新たな所有者)が賃借人に家賃を請求するためには、不動産の所有権移転登記が必要であることも明記されました。

3.賃借人の原状回復義務のルール

賃貸借契約が終了した場合、賃借人は賃借物である不動産を元の状態に戻して(原状回復)、賃貸人に返還しなければなりません。ただし、通常損耗(通常の使用収益によって生じた損耗)や経年劣化については、原状回復義務の範囲には含まれないことが明記されました。

【通常損耗・経年劣化に当たる例】
□家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
□テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(電気やけ)
□地震で破損したガラス
□鍵の取り換え

【通常損耗・経年劣化に当たらない例】
□引っ越し作業で生じたキズ
□日常の不適切な手入れ、用法違反による設備等の毀損
□タバコのヤニ・臭い
□ペットによる柱等のキズ、臭い

4.敷金に関するルール

敷金は、「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義されました。
そして、賃貸借契約が終了し、賃借物が返還された時点で、賃貸人は敷金を返還する義務があること、その額は受領した敷金からそれまでに生じた金銭債務の額を控除した残額であることなどが明記されました。

5.保証人に関するルール

賃貸借における保証人は、賃貸借契約に関する不特定の債務について保証することになります。つまり、保証人となる時点では、現実にどれだけの債務が発生するかはっきりしません。このような保証契約を、「根保証契約」といいます。
根保証契約には、保証人にとっても大きな財産的リスクがあり、後に大きなトラブルに発展する可能性がありますので、次のようなルールが明記されました。

①極度額(上限額)の定めのない個人の根保証契約は無効
個人(会社などの法人ではない人)が保証人になる根保証契約については、保証人が責任を負う金額の上限である「極度額」を定めなければ、根保証契約自体が無効となります。
極度額は、書面などにより、当事者間の合意で定める必要があり、「●●円」などと具体的に明瞭に定めなければなりません。

②特別の事情による保証の終了
個人が保証人になる根保証契約については、保証人が破産したとき、主債務者(賃借人)または保証人が亡くなったときなどは、それ以降に発生する債務は保証の対象外となります。

解決までの流れ

不動産トラブル(借主)の解決までをサポートします。

STEP.01ご相談受付Reception
STEP.02弁護士とのご相談Consultation
STEP.03契 約Contract
STEP.04資料収集・調査Research
GOAL解決Settlement

事例紹介

不動産トラブル(借主)の事例一覧

すべて

  1. CASE STUDY | 0

    増築・改築支援

    事例内容

    借りた土地に家を建てて住んでいます。今度、この家を増築したいと思っていますが、借地契約で増改築が禁止されていることを理由に地主が増築を承諾してくれません。なんとか増築する方法はないでしょうか?…

  2. CASE STUDY | 0

    増築・改築支援

    事例内容

    テナントとして店舗を借りて飲食店を経営していますが、厨房設備が相当に古いので新しい設備に改装したいと思っています。しかし、家主はそれを承諾してくれません。何とか改装する方法はないのでしょうか?…

  3. CASE STUDY | 0

    明渡し撤回請求

    事例内容

    大家さんから、なんだかんだと細かいことを指摘され、契約違反があったとして明渡しを請求されています。大家さんは「出て行かないのなら裁判も辞さない。」という強硬な姿勢です。大家さんがいう契約違反として指摘する行為はどれも些細なことに思えるのですが、明渡しに応じなければいけないのでしょうか?…

  4. CASE STUDY | 0

    明渡し撤回請求

    事例内容

    借りているアパートの家賃を1か月滞納したことがありますが、そのことを理由に家主から賃貸借契約を解除すると言われ、アパートの明渡しを請求されています。明け渡さなければならないのでしょうか?…

  5. CASE STUDY | 0

    家賃・地代減額請求

    事例内容

    大家さんから家賃を上げると急に言われました。いままでどおりの家賃を払おうとしても受取ってもらえません。そのうえ、「値上げした家賃を払えないのなら契約を解除するから出て行ってくれ。」と言われています。どうすればいいのでしょうか?…

  6. CASE STUDY | 0

    家賃・地代減額請求

    事例内容

    賃貸借契約の際に賃料自動増額の特約を結んだために、年々賃料が上がり続けてきました。その結果、近隣不動産の相場よりも相当に高い賃料を長い間支払っています。このまま特約どおりに賃料は上がり続けていくのでしょうか?…

  7. CASE STUDY | 0

    立退料請求

    事例内容

    「息子が近く結婚するから、アパートの一室に息子夫婦を住ませたい」という理由で家主さんから次回の契約更新はしないと言われました。そういう事情があるのであれば、出て行ってもかまわないのですが、その際に立退料を要求できますか?できるとしたら、いくらくらいが妥当な額ですか?…

  8. CASE STUDY | 0

    修繕請求

    事例内容

    最近、大きな地震があり、借りている家の壁に亀裂が入るなど大きな修理が必要な状態になりました。大家さんに修理代を出してもらいたいのですが、賃貸借契約書には、「賃借人は、故意・過失を問わず、本件建物の一切の毀損・汚損について自己の費用で修繕をしなければならない」という規定があります。修理代の請求はできないのでしょうか。…

  9. CASE STUDY | 0

    修繕請求

    事例内容

    借りている部屋の雨漏りがひどく、雨の日は大変です。そこで、大家さんに修理を頼んだのですが、大家さんはなんだかんだと理由をつけて、なかなか修理をしてくれません。もう自分で修理をするしかないのでしょうか?…

よくあるご質問

いただいたご質問の一部を紹介します。

立ち退き料を支払ってもらえない
立退料は、立ち退かせることが正当かどうかの判断要素の一つになりますので、原則として支払ってもらうことが可能です。 賃借物件で、店舗などを営んでいる場合には、その店舗を休業することで発生する損失分についても立退料の一部として請求できる場合がありますので、見積を取った上で、貸主と交渉してみてください。
立退料の相場はいくらぐらいですか。
明確な相場はありませんが、賃料の6か月~1年分で交渉されるケースが多いようです。ただし、店舗や事務所などの営業用物件の場合は、もっと高額になる可能性があります。さらに、移転費用(引っ越し費用)や引っ越しに伴う精神的苦痛への慰謝料などを、裁判上で主張することも可能です。 例えば、95歳という高齢者が住む老朽化した賃貸物件について、賃料は月24,960円ですが、裁判で215万円の立退料が認められたというケースもあります。
貸主から賃料の値上げを迫られているが、拒絶することはできるのですか。
賃料を値上げするためには、1~5などの要件が満たされていることが必要です。満たされていなければ、値上げの申出を拒絶することが出来ます。
  1. 固定資産税・都市計画税の値上げがあった
  2. 経済状況の変化で、その地価や建物の価格が上昇した
  3. 建物に大改修を施し、建物の価値が上昇した
  4. 近隣の地価や建物の価格が上昇した
  5. 賃料を値上げする旨の特約がある(ただし、合理的な金額であることが必要)
貸主が賃料の値上げを求めていて、これまでの賃料を受け取ってくれません。どうしたらよいでしょうか。
貸主のもとに賃料を持参しているのに受け取ってもらえない場合は、法務局に賃料を「供託」し、支払責任を免れることができます。供託すれば、賃料を支払っているのと同じようにみなされるため、賃料未払いを理由に契約を解除されることはありません。
貸主から物件の明渡しを求められているが、拒絶することはできるのですか。
明渡し請求が認められるためには、1~4などの正当事由が備わっていることが必要です。備わっていない場合、明渡しの要請を拒絶することが出来ます。
  1. 貸主・その身内がどうしてもその建物を使う事情がある 例:住まいが無くなり、その土地に住むほかない
  2. 借主が特段その建物を必要としていない状況にある 例:現在借主がその建物に住んでいない
  3. 借主の利用経過に問題がある 例:利用が不法占拠から開始された
  4. 借主の現在の利用状況に問題がある 例:家賃を度々滞納している
  5. 貸主から立退料・代替建物を提供する旨の申出がある
風呂場の電球が切れたので、交換しました。この電球代を貸主に請求することはできるのでしょうか。
原則として、賃借物件の設備が壊れたり、汚れたりした場合は、貸主にその修繕義務があります。代わりに借主が修繕した場合は、その費用を貸主に請求することができます。ただし、電球のように、日常的な使用によって破損する可能性が高く、比較的少額なものについては、特約によって借主負担とされていることがありますので、注意が必要です。契約書の記載内容を確認してみましょう。
窓ガラスが割れました。貸主に取り替えてもらうことはできますか。
窓ガラスの破損が、借主の不注意によるものではなく、不可抗力によるものであれば、貸主の負担で取り替えてもらうことが可能です。 例えば、台風や地震などの自然災害、外からボールが飛んできて割れてしまった、空き巣被害、経年劣化によるひび割れなどのケースです。 一方、引っ越し作業時に家財道具をぶつけて割ってしまったり、自分の子どもが遊んでいて、ぶつかって割ってしまったなどのケースは、借主の不注意が問われますので、修理費用・取り替え費用は自己負担となるでしょう。
一軒家の貸家に、大家に無断で物置部屋を増築したところ、突然契約解除されてしまいました。違法ではないでしょうか。
原則として、建物の借主は、大家に無断で建物を増築・改築してはいけません。建物は大家の所有物ですので、そのような行為は、他人の所有権を侵害する行為となります。 ただし、突然の契約解除が相当かどうかについては、物置小屋が貸家全体からみて、どれぐらいの面積を占めているか、取壊しが簡単で容易に現状回復できるかどうかなどの条件によって異なります。
契約が終了した際、自費で取り付けたエアコンや温水洗浄便座などはどうなるのでしょうか。
貸主の承諾を得たうえで取り付け、建物の価値が上がるものであれば、貸主が買い取るよう請求できる場合があります。 【例】買い取ってもらえるもの 水道設備、ガス設備、電気引込線、階段、煙突など(屋根の葺き替えなどは不可)

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