離婚したら住宅ローンはどうなる？家を財産分与する方法とリスクとは

離婚したら夫名義の住宅ローンの支払はどうなるの？

子どものために、なるべく引っ越しとか転校はしたくない・・・夫の持ち家だけど、このままこの家に住み続けられないかしら？

離婚するにあたって、住む家と住宅ローンは大きな悩みのタネになりますよね。
特にお子様の生活を守るためにも、家というのは大変重要な問題です。
また、住宅ローンの仕組みや契約内容についても理解していないと、のちのち大きなトラブルに巻き込まれてしまう可能性もあります。

ここでは、住宅ローンが残っている家を財産分与する方法と、そのリスクについて解説していきます。
これを読んで、万全の態勢で離婚と財産分与に備えましょう。

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財産分与とは

財産分与とは、離婚の際に夫婦共有の財産を分け合うことです。
対象となる財産は、預貯金、現金、車、不動産、保険、株式などで、離婚時（離婚前に別居している場合は別居時）に存在するものです。

どちらか一方の名義であっても、婚姻期間中に夫婦が協力して形成、維持してきた財産であれば、実質的な夫婦共有財産であるとみなされ、財産分与の対象となります。

また、共働きであるか、一方が専業主婦（夫）であるかを問わず、原則として２分の１の割合で分け合います。

住宅ローンが残っている家も財産分与の対象になりうる

住宅ローンが残っている家も財産分与の対象となる可能性があります。
まずは、家の査定額（時価）と住宅ローンの残額を確認しましょう。
家を売却する場合には、家の売却代金と住宅ローンの残額を確認しましょう。

家の査定額、あるいは売却代金が、住宅ローンの残額を上回っている状態のことを、「アンダーローン」と言います。この場合、査定額・売却代金から住宅ローン残額を差し引いた金額が、家の実質的な価値となり、財産分与の対象となります。

住宅ローンの残額の方が、家の査定額、あるいは売却代金を上回っている状態のことを、「オーバーローン」と言います。この場合、家の実質的な価値はゼロとなりますので、家は財産分与の対象にはなりません。

住宅ローンは財産分与の対象になる？

原則として、住宅ローンなどの債務は財産分与の対象とはならず、裁判において、ローン名義人ではない者に住宅ローンの負担を命じられることはありません。

ただし、住宅ローンなどの婚姻生活のために負担した債務であれば、名義にかかわらず、清算の対象として、平等に負担を分け合うべきであるという考え方もあります。
実務的にも、家の所有名義だけでなく、住宅ローンの支払方法、負担割合についても協議することが一般的です。

住宅ローンが残っている家の財産分与の方法

住宅ローンが残っている家を財産分与する方法は、「家を売却するか」もしくは「どちらかが家に住み続けるか」によって異なります。

家を売却する場合は、家の売却代金と住宅ローン残額を比較して、どちらが上回っているかによって対応が異なります。

アンダーローン（家の売却代金＞住宅ローン残額）の場合

家の売却代金が住宅ローン残額を上回っている場合（アンダーローン）は、その差額（売却代金－住宅ローン残額）を、原則２分の１ずつで分け合います。

２分の１ではない割合で分与するケース

次のケースのように、どちらか一方の負担により、家の購入代金や住宅ローンの支払いを賄った場合には、単純に２分の１ずつの割合にはなりません。

• 家の頭金を、親からの贈与や相続で得た資金で支払った
• 家の頭金を、独身時代に貯めた預金で支払った
• 独身時代（同居前）から、自分ひとりで住宅ローンを返済していた。
• 別居後、離婚までに自分ひとりで住宅ローンを返済してきた。

オーバーローン（家の売却代金＜住宅ローン残額）の場合

住宅ローン残額が家の売却代金を上回っている場合（オーバーローン）は、家の実質的価値はありませんので、財産分与はしません。
家を売却して返済に充てても残ってしまう住宅ローンについては、原則として、自己資金を用意して一括返済する必要があります。

法的には、ローンの支払い義務はローンの名義人にしかありませんが、実務的には離婚の際に、返済方法や負担割合などを協議で決めることが一般的です。

どちらかが家に住み続ける場合は、次の条件によって対応が異なります。

• 家の所有名義と住宅ローンの名義は誰か？
• 誰が家に住むのか？
• 誰が住宅ローンを支払っていくのか？

例えば、家の所有名義と住宅ローンの名義がともに夫であると仮定して、次のケースを見ていきましょう。

夫が住み続け、夫がローンを支払っていく場合

この場合は、特に名義変更などの手続きは必要ありません。

アンダーローン（家の査定額が、住宅ローンの残額を上回っている）の場合は、家の実質的価値（家の査定額－住宅ローン残額）の原則２分の１を、夫から妻に金銭で支払う必要があります。

妻が住宅ローンの連帯保証人になっている場合は、夫のローン支払いが滞ったら、妻に請求が来てしまいますので注意が必要です。
連帯保証人を外してもらうには、債権者である金融機関の同意が必要となりますが、一般的には債権者の同意を得るのは困難でしょう。

妻が住み続け、妻がローンを支払っていく場合

この場合は、夫から妻へと家の所有名義と住宅ローンの名義変更が必要です。

ローンの名義変更をするには、ローン契約の更改（契約内容の要素を変更すること）や借り換え（別の金融機関から借り入れ、現在の金融機関からのローンを完済すること）という方法がありますが、いずれも債権者の同意が必要です。
また、妻に安定的な収入があるなどの返済能力がないと、金融機関の審査が通りませんので、注意が必要です。

アンダーローン（家の査定額が、住宅ローンの残額を上回っている）の場合は、家の実質的価値（家の査定額－住宅ローン残額）の原則２分の１を、妻から夫に金銭で支払う必要があります。

妻が住み続け、夫がローンを支払っていく場合

夫から妻に住宅ローンの名義を変更することについて、債権者の同意が得られなかったり、妻のローン審査が通らなかったりする場合は、名義は夫のままにしておいて、家には妻が住み続けるという方法もあります。
この場合、妻は家に賃借権や使用借権を設定して住むことになります。

また、金融機関へのローン支払いは夫が行いますが、その分の金銭は妻が実質的に負担します。
例えば、１か月あたりの住宅ローン返済額に相当する金額を、家賃として毎月夫に支払ったり、未成年の子がいる場合には、その養育費と住宅ローンの支払い分を相殺したりする方法が考えられます。

このようなケースの場合、金銭のやり取りや家に住む権利に関してトラブルになりやすいため、約束した内容を公正証書にしておくことをお勧めします。

住宅ローンが残っている家を財産分与するときのリスク

住宅ローンが残っている家を財産分与するときには、次のリスクに注意しましょう。

• 連帯保証人として、ローン支払いの請求を受けるリスク
• ペアローンや連帯債務の場合、一括請求を受けるリスク
• 住宅ローン控除が使えなくなるリスク

例えば、夫名義の住宅ローンで、妻が連帯保証人になっている場合、夫のローン支払いが滞ったら、妻に請求が来てしまいます。

夫が家に住み続け、住宅ローンを支払っていく場合だけでなく、家を売却する場合も、オーバーローン（家の売却代金よりも住宅ローン残額が上回っている場合）であれば、同じリスクがあります。

連帯保証人を外してもらうには、債権者である金融機関の同意が必要となりますが、一般的には債権者の同意を得るのは困難でしょう。

ペアローンとは、１つの家に対し、夫婦がそれぞれ別の住宅ローンを借り入れることです。２本立ての住宅ローンで、夫婦それぞれがローン名義人（主債務者）となり、お互いに相手の連帯保証人にもなります。
連帯債務とは、１つの住宅ローンについて、夫婦ともにローン名義人となることです。
ペアローン、連帯債務のいずれの場合も、家は共有名義にすることが一般的です。

ペアローンや連帯債務で住宅ローンを借り入れた場合、夫婦のどちらか一方が家を出ると住宅ローンの契約違反になる可能性があります。なぜなら、たいていの住宅ローンは、ローン名義人本人がその家に住んでいることが条件になっているためです。
契約違反が金融機関に知れると、最悪の場合、ローン残額の一括請求を受けてしまうリスクがあります。

金融機関の同意を得て、ローンを単独名義に変更する方法もありますが、元々、夫婦２人分の収入を基準に組んでいるローンですので、１人分の収入だけではローンの審査が通らない可能性もあります。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを借り入れていることにより、一定期間、所得税が減額になる制度のことです。
住宅ローン控除が適用されるには、対象の家にローン名義人本人が住んでいることが条件です。
そのため、例えば住宅ローンは夫のままにして支払いを続けるが、夫本人は家を出て、妻と子どもが住み続けるというような場合には、住宅ローン控除が受けられず、所得税が高くなってしまいます。

財産分与を請求するなら弁護士に相談しよう

離婚して財産分与を請求したいときは、弁護士に相談、依頼するようにしましょう。
自ら財産分与についての協議をすることもできますが、多くの負担が伴うだけでなく、結果的に財産分与の金額で損をする可能性があります。

弁護士に依頼するメリットとしては、主に次の３点があります。

1. 財産分与が増額できる場合がある
2. 相手方と話すストレスを軽減できる
3. 書類作成や裁判手続などを任せることができる

弁護士が財産分与を請求する場合、財産の状況や夫婦のさまざまな事情、過去の判例などを参考にして、適正な分与額を算出します。

一方、自分で財産分与を請求する場合、そもそも適正な金額がわからないことに加えて、なるべく早く決着させたいという心理から、相手方が払いやすい不当に低い金額で妥協してしまう恐れがあります。

このような事態を防ぐためにも、弁護士に相談して適正な金額を計算してもらいましょう。そうすることで、自分ひとりで請求する場合よりも財産分与額が増額できる可能性があるのです。

離婚しようとしている相手、離婚した相手と直接話すことには、強いストレスや不安を感じるのではないでしょうか。
その点、第三者である弁護士が間に入ることで、直接話し合うことはほとんどなくなりますので、ストレスも大幅に軽減できます。
その結果、財産分与の条件について、冷静に検討し判断することができるでしょう。

例えば、財産分与を請求する内容証明郵便を送付したり、裁判所に調停の申立てをしたりするには、書類収集や書類作成という手間がかかります。
また、専門的な知識が求められる書類ですので、自分で作成すると間違いなどの不備が発生する恐れもあります。
弁護士に依頼すれば、そのような手間を省き、間違いを犯すリスクを少なくすることができます。

まとめ

住宅ローンが残っている家が財産分与の対象になるのは、その家の査定額（時価）が住宅ローン残額を上回っている場合です。
財産分与の方法には、次のようなものがあります。

• 家を売却して、住宅ローンを返済した残額を分け合う
• 家と住宅ローンの名義人がそのまま住み続け、配偶者には分与額を金銭で支払う
• 家と住宅ローンの名義を変更して住み続け、配偶者には分与額を金銭で支払う
• 家と住宅ローンの名義人ではない方が、賃借権などを設定して家に住み続ける。配偶者には家賃などの名目で金銭を支払う。

それぞれについて、注意点やリスクがありますので、弁護士に相談しながら慎重に手続きするようにしましょう。