空き家放置はこんなに危険！9つのリスクと今すぐ始めたい4つの事

気がつけば相続してから５年、空き家になっている実家はどうしたらいいのだろう
放置してはいけないとわかっていても、解決方法がわからず放っておいてしまった

空き家を相続した、または相続する予定がある方の多くは、空き家の処分方法に悩んでいます。権利の問題、立地の問題、老朽化の問題などの様々な要因で、相続した家屋には住まず、空き家状態のまま放置してしまうことは珍しくありません。
しかし、空き家を放置し続けることは大きなリスクを被り、様々なデメリットがあります。
この記事では実際にどんなデメリットがあるのか、また解決にはどのような方法があるのかご紹介していきます。この記事を最後まで読めば、放置することへの漠然とした不安から解放され、具体的な解決策が見えてくるはずです。
今こそ空き家問題に向き合い、解決への第一歩を踏み出しましょう

空き家を放置すると９つのリスクがある

空き家問題で最もよく取り上げられるのは、倒壊や火災などの物理的な危険性がある事です。しかし、空き家を放置するリスクは、物理的な問題にだけには留まらず、経済的な問題、社会的な問題等があり、空き家所有者と近隣住民の生活に大きく関わります。

この章では上記の９つの放置リスクについてご紹介していきます。

空き家は放火犯に狙われやすい

総務省の調べによると、平成３０ 年（１～１２ 月）の総出火件数は、３７，９８１件でした。これは１日あたり約１０４件、つまり、約１４分毎に１件の火災が発生していたことになります。そのうち、発火の原因が「放火」及び「放火の疑いによる火災」は、４，７６１件で、全火災の約１２．５%を占めており、高い割合となっています。
放火犯の心理は理解しがたいですが、放火された家の多くは以下の3点が共通しています。

放置された空き家は、これらの条件が揃っていることが多く、放火犯の格好の餌食です。また、もしも放火された場合に、誰か住んでいる住宅であればボヤ程度で済んだ火事が、人目のない「空き家」のために鎮火が遅れ、大火災に発展してしまう可能性もあります。放火のターゲットにされないよう、空き家の周辺環境は整えておきましょう。

参考：総務省消防庁　消防統計（火災統計）平成30年における火災の状況（確定値）

旧耐震基準で建てられている建物が多く、倒壊リスクが高い

一般的に空き家は古いものが多く、昭和５６年の耐震基準の改正前に建てられた建物は、耐震性が著しく不足している可能性があります。
国交省及び建築研究所による「第二回　熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会」の発表によると、２０１６年４月１４日に発生した熊本地震では、調査対象となった旧耐震基準の建物７０２棟のうち２２５棟が倒壊、新耐震基準の建物は１，０４２棟中８０棟が倒壊したことが明らかとなりました。
この地震による倒壊率を見ると、旧耐震基準の建物の倒壊率は約３２．１％、新耐震基準の建物の倒壊率は７．６％となり、旧耐震基準の建物は、新耐震基準の建物よりも４倍以上の倒壊リスクがあることになります。
また、新耐震基準で建てられた場合でも、空き家にしてしまったことで、構造的に重要な柱や基礎が急速に劣化し、本来の耐震強度を保てなくなっている可能性もあります。
旧耐震基準で建てられた場合はもちろんですが、新耐震基準で建てられた場合にも、空き家は通常の住宅よりも倒壊リスクが高い事を自覚し、長期間目を掛けらない場合には、積極的に補強を行っておきましょう。

参考：国土交通省　国土技術政策総合研究所　第二回　熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会　配布資料　資料５　木造の被害状況報告　２－２－（１）益城町中心部の被害の概要③④

保険ではカバーできない損害賠償リスク

“老朽化で瓦が滑り落ちてしまい、建物の前を通っていた人に怪我をさせてしまった“
“台風で門扉が飛んでしまい、隣の駐車場に止めてあった車のフロントガラスを割ってしまった”

この様に空き家のメンテンナンスが行き届かず、人や物を傷つけてしまった場合、建物の所有者が賠償責任を負う可能性があります。
一般的な住宅の場合、このような建物を起因とする事故のリスクを回避するために、建物賠償保険に加入しますが、「空き家」の場合、保険加入できない、または加入していても保険金が支払われない可能性があります。
保険会社によって具体的な内容は異なりますが、保険金を支払うには「被災時に人が居住している住宅であること」など対象が「空き家」ではないことを条件としているケースがよくあります。そのため、誰かが住んでいた時にかけていた保険では、保険金が出ない可能性があるのです。
また、「空き家」を対象として損害保険に加入したい場合は、住宅ではなく一般物件として保険に加入する必要があります。一般物件とは、住宅よりもリスクが高い店舗等の建物を指しており、当然保険料は割高になります。

建物の老朽化が進行しやすい

建物は人の出入りがあることで、空気が入れ替わり無駄な湿気が排出されています。
人の出入りがない状態が続くと湿気がこもり、木造部の腐食・カビの発生・金属部がサビつくなど建物の老朽化が急速に進行します。また、水道管の中に古い水がたまったままになるため、水道管が傷んだり、悪臭が発生したりする可能性もあります。対策としては定期的に換気や点検を行い、人の出入りを保つことが望ましいとされています。
しかし、立地や時間の関係で、メンテナンスに通うことが難しい場合も多くあると思います。
そのような場合には、空き家の管理を代行するサービスを利用して、メンテナンスを継続する方法があります。管理代行サービスの費用相場は、地域や建物の規模、メンテナンスの範囲等によってさまざまですが、月額５，０００円～２０，０００円程度が一般的なようです。したがって、管理代行を依頼する場合には、１年間で６０，０００円以上のコストがかかる事が予測されます。この金額が安いか高いかは、人によって感じ方が異なると思いますが、建物の活用予定が無ければ無駄な出費になってしまう可能性があります。
管理代行サービスを利用する場合は、まず将来活用できる空き家なのかを見極め、活用が難しい場合には早めに更地にすることを検討するべきなのかもしれません。

資産価値の減少

当然ながら、建物の価値は時間の経過とともに低下していきます。
一般的な木造住宅の価格寿命は２５年程度とされており、空き家の場合は相続した時点で残存価値がほとんどなくなってしまっているケースが主となります。国交省資料の（財）不動産流通近代化センターのマニュアルに基づく試算によると、木造住宅の場合、新築時の価格を１００％とすると、１０年経過時点の市場価値は約４５％、２０年経過時点では約１５％、その後は緩やかに減少していくとされています。
しかし、直近で建直した場合や、分譲マンションなど、まだ価値が残っている空き家を相続するケースも少なくはありません。
同資料のヘドニック法による分析によると、マンションの場合、新築時の価格を１００％とすると、１０年経過時点の市場価値は約８０％、２０年経過時点では約６０％、その後も同ペースで減少していくとされ、木造住宅の２倍以上の価格寿命が見込まれています。
使っていない間にも市場価値はどんどん低下していきます。残存価値が見込める空き家を相続した場合は、少しでも価値が高いうちに活用方法を決めましょう。

参考：国土交通省資料　中古住宅流通、リフォーム市場の現状

固定資産税を払い続けなければならない

不動産を所有すると、固定資産税・都市計画税を支払う義務が発生します。納税額は建物の価値等によって異なりますが、年税額が１００万円を超える高額になる場合もあります。たとえ納税額が低くても、活用していない空き家のために毎年税金を払い続けることは、無駄な出費が続くことになります。
また、固定資産税・都市計画税は、地域・用途・面積などによって納税額が設定されますが、不動産が「住宅」である場合、特例によって減免されている場合があります。しかし、空き家を放置した結果、「住宅」ではなく「特定空き家」であると認定されてしまうと、特例が適用されず減免されなくなってしまいます。減免の割合が大きい場合、特例の適用が外れることでそれまでの約６倍の納税義務を負う可能性もあります。

犯罪者や野生生物の住処となる可能性がある

空き家が遠方にある場合、いつ誰が建物に忍び込んでいたとしても気がつくことができません。
家主の目が届かないことを知り、無法者が住み着いてしまう可能性もあります。
実際に２０１８年４月には、新潟県の向島北部にある空き家に、逃亡中の受刑者が住み居つくという事件が発生しました。
また、野生動物等が住み着き、建物を傷めたり、糞尿により悪臭を発生させたりする可能性もあります。
更には、ススメバチやムカデなどの有害な生物が住み着いた場合、建物への損害だけではなく近隣住民を危険にさらしてしまう可能性もあります。「空き家」が危険な誰かの「隠れ家」になってしまわないよう、人目を保ちましょう。

不法投棄物のたまり場になってしまう

ひとたび不法投棄が始まれば、それに便乗して不法投棄をする人が次々に集まってきます。
空き家になっている実家を久々に見に行ったら、見知らぬ洗濯機や古タイヤ、冷蔵庫などの粗大ごみが敷地いっぱいに山積みにされているかもしれません。不法投棄の撤去責任は投棄をした本人に課せられますが、投棄をした犯人がみつからない場合、投棄された場所の所有者が撤去責任を負う事となります。不要品の撤去費用は、古タイヤ一本で１，０００円から２，０００円程度、冷蔵庫で１，０００円から５，０００円程度かかります。
無駄な維持費を支払うだけではなく、他人の不用品処分代まで肩代わりするなんてことは、なんとしても避けたいものです。

行政代執行で強制的に取り壊されることがある

倒壊リスクや犯罪の現場となる可能性が高いなどで、空き家が地域にとって不健全な要素であると市区町村に判断された場合、行政代執行により建物が取り壊される可能性があります。
日本では、平成２７年に空家等対策の促進に関する特別措置法（空き家法）が施行され、空き家の活用の促進や、地域住民の安全と生活の向上のために、市町村は空き家所有者に対して助言、指導、勧告といった行政指導、そして勧告しても状況が改善されなかった場合は命令を出すことができるようになりました。
行政代執行とは何度も改善を要求しているにも関わらず所有者が対応しない場合、行政が強制的に敷地に立ち入り、建物解体などの必要な対策を取るというものです。
空き家法施行から４年目の平成３０年度時点では、「行政代執行及び略式代執行」は合計１６５件あったことが報告されています。空き家全体の件数５７６万戸から見ると、処分の件数は少なく見えますが、実際に空き家は強制的に取り壊される可能性がある事を示しています。
なお、この対策によってかかった費用は所有者に請求されます。行政代執行によって取り壊したくないのに勝手に建物を取り壊され、さらには高額な解体費用まで請求されてしまった、なんて悲劇が起きないよう、早めに問題解決に取り掛かりましょう。

参考：国土交通省資料　空家等対策の促進に関する特別措置法の施行状況等について

空き家を「活用」する４つの方法

空き家問題を解決するためには、空き家を「放置」している状態から抜け出さなければなりません。具体的に空き家を「放置」ではなく「活用」している状態とはどのような状態なのでしょうか？この章では空き家の具体的な活用方法として、「売却」「賃貸」「寄付」「所有し続ける」の4つの方法について紹介します。

一番シンプルなのは「売却」

空き家を「売却」する場合のメリットは、売却益が得られることの他に、その後の維持費がかからなくなることが挙げられます。固定資産税・都市計画税の納税義務がなくなり、またメンテナンスに通っていた場合の交通費や、委託していた場合の人件費などが一切かからなくなるため、無駄な維持費の支払いが止まります。
また、売却する場合にも「そのまま売却」「リフォームして売却」「更地にして売却」など様々なパターンがあります。
効率的な空き家の売却について詳しく知りたい方は次の記事をぜひご参照ください。

これで空き家も売却できる！３つの売却方法と売却までのステップ

所有権は失いたくないから「賃貸」

固定資産税などの維持費を差し引いても、他人に貸し出すことでプラスにすることが見込める場合や、今は自分で使わないけれども将来活用する予定があり、空き家にすることで建物を劣化させたくない場合などに、「賃貸」という選択肢があります。「賃貸」をすることの最大のメリットは、所有権を失うことなく収益を得られることです。
「売却」の場合、所有権を失うため将来活用することができませんが、「賃貸」の場合、貸している期間が終われば自分で使うことができます。また貸している期間には定期的に賃料収入が得られるため、維持費の補填にすることもできます。

活用が難しいので「寄付」

なかなか活用するのが難しい場合、空き家を必要としている自治体へ「寄付」できることがあります。「寄付」の場合、売却益や賃料収入などを得ることはできませんが、維持費の支払いから解放されるメリットがあります。
「寄付」を望む場合、まずは所属するエリアの自治体に、どのような空き家を必要としているか確認しましょう。ただし、自治体の利用目的に該当することはとても稀です。もし「寄付」を断られてしまっても、落ち込まずに次の手段を考えましょう

とりあえず「所有し続ける」

売るか貸すか自分で住むか、何かに活用するつもりではあるが、具体的にどう使うか決めかねている場合、とりあえず所有し続けても良いかもしれません。ただし、前述までのとおり、人の出入りのない空き家にしてしまうと、家の老朽化が急速に進行し、事故が起きる可能性が高くなります。とりあえず所有し続ける場合には、メンテナンスを怠らず、少しでも活用しやすい状態を保ちながら次の活用方法を模索し、なるべく早く決断することがベストでしょう。

放置状態からの脱却！今すぐ始めるべき４つのこと

いざ、空き家問題解決にとりかかろうと思っても、何から始めたらいいのかわからないという方が、多いくいらっしゃると思います。この章では、まず初めに取り掛かりたい4つの事をご紹介します。できるところから始めて、解決への道を一歩ずつ前進していきましょう。

メンテナンス方法を決めよう

空き家を所有している以上、メンテナンスの責任から逃れることはできません。
建物の活用予定がある場合はもちろんですが、建物を解体する場合も、解体するまでの期間に倒壊や火災事故等が起きないように、補強・補修を行う、見通しの良い状態にしておくなど、危険のない環境に整えておく必要があります。
自分で行う、業者に委託する、近隣の住民に協力してもらうなど、どのような方法でメンテナンスを行っていくか早い段階で決めておきましょう。
地域によっては、ＮＰＯ法人などが、低価格で管理サービスを行っている場合もあります。メンテナンス期間が長引くことが予測される場合、かけられる手間とコストを鑑みて、無理なく続けられるメンテナンス方法を選択しましょう。

建物の状態の把握

Step1:まずは目視で確認する

遠方にあるなどでずっと建物の中を見ていない場合、空き家が活用できる状態なのか直接見て確認してきましょう。
きれいだったから売れるはず、と思っていても、数年間放置したことで、カビだらけになっていたり、シロアリの食害にあっていたりする場合も多くあります。
また、ボロ家だから売れないだろうと思っていても実際によく見てみたら基礎がしっかりしていたり、文化的な価値が認められたりする等、思わぬ売却価値が見つかるかもしれません。
イメージではなくしっかりと建物の現状を把握しましょう。

Step2:プロの業者に査定してもらう

また、本格的に活用方法の検討を始めたら、プロの業者に一度査定を依頼しましょう。
不動産査定の依頼先は、大きく分けると不動産会社と不動産鑑定士があります。
不動産会社は、無償で査定を行ってくれる業者が多く、大まかな金額を確認したい場合に適しています。ただし、査定方法に取り決めなどが無いため、いい加減な査定になる可能性もあります。また、不動産会社で出された査定額や評価に法的な根拠はなく、裁判等の資料にすることはできません。
不動産鑑定士は、基本的に有償で査定を行います。内容によって金額は様々ですが、２０，０００円から３００，０００円程度の費用がかかる事が多いようです。
査定費用は高いですが、一定の基準に沿った査定を行うため、査定額の算出だけでなく、裁判等で使用できる法的根拠書類の作成を依頼することもできます。

相談相手の確保

空き家問題は、権利関係の整理・売却依頼など、自分だけでは解決できないことが多くあります。また、大きな費用が掛かる可能性もあるため、信頼のおける相談相手を見つける必要があります。できる限り多くの情報を確認し、信頼できると思った相手に相談をしましょう。
また、相談の内容によって、適切な相談相手は異なります。
法的な相談の場合、弁護士、司法書士、行政書士等が相談相手になります。
建物売却の相談の場合は不動産会社、改築・補修等の相談の場合は建築会社が相談相手になります。
なお、専門家同士が関連する業種とネットワークを築いている場合も多く、一つの問題相談から他の問題解決までの道が開ける場合もあります。
問題が多いために相談を躊躇している人は、まずは一つ目の問題解決に踏み出し、次の問題解決への道を繋ぎましょう。

権利関係の整理

処分にあたって最も重くのしかかってくることは、権利関係のトラブルかと思います。相続した時点で確認している場合が多いと思いますが、処分の検討を始めたら「相続した不動産に共同名義人がいるのか」「権利は所有権なのか」など、自分がどんな権利を持っているのか改めて確認しましょう。
もし権利関係を確認するうえで、何が必要なのかわからない場合は、まずは登記事項証明書を取得しましょう。登記事項証明書とは建物の所在や構造、権利等、その建物がどんな建物なのかを証明する書類です。現在は役所まで行かなくても、インターネットから登記事項証明書を確認することができます。
登記事項証明書を確認したうえで、権利関係に分からない事や不安なことがあれば、専門家に相談してみましょう。
なお、法律相談でも内容によって得意な専門家は異なります。問題が複雑な場合には、最も業務範囲が広い弁護士に相談することをお勧めします。

≪各専門家の得意な業務範囲≫

弁護士

弁護士はあらゆる法律問題を取り扱う事が出来ます。代理人として、本人に成り代わって法律業務ができる専門家は弁護士だけです。遺産分割協議、相続人調査等、相続財産調査等、幅広い業務に対応しているため、多数の問題をまとめて解決したい場合に適しています。

司法書士

司法書士は登記のエキスパートです。ただし、登記申請の代理権はありますが、弁護士のように本人に成り代わって交渉する代理権はありません。
法律トラブルが無く、不動産の所有権移転登記を依頼したい場合に適しています。

行政書士

行政書士は書類の代理作成の専門家です。遺言書や遺産分割協議書の作成、相続人調査等ができますが、扱える法律業務は限られています。
車や株式の名義変更手続きや、相続人の戸籍調査を依頼したい場合に適しています。

税理士

税理士は他の法律専門家と異なり、税務問題解決のエキスパートです。
不動産を売買する際の節税方法などを相談したい場合に適しています。

まとめ

最後に、この記事のおさらいを見てみましょう。

これらは全て、空き家を「放置」することで高まるリスクです。「放置」ではない状態とは次のような状態です。

空き家を「放置」状態から「活用」している状態にするには、一つずつ問題を解決しなければなりません。問題解決に向けて最初に始めたいことは次の４つの事です。

空き家の放置問題を解決するためには、手間も時間もかかるし、多額の費用が発生することもあります。
しかし、放置状態を続けても資産が増えることは永遠になく、いつまでも維持費とリスクを負い続けることになります。一円でも多くの資産を残し、一日でも早くリスクから解放されるよう、空き家の放置問題に向き合い、今の状態から抜け出しましょう。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。