空き家が売れない４つの理由とスムーズに手放すための3つの方法

街の不動産会社や不動産サイトを見ると、転居等で空室になっている物件は多数あるものの、最低でも1年以上住んでいなかった空き家物件※はあまり目にしません。思い返すとそうではありませんか？それには大きく4つの理由があるのです。なぜ、空き家物件が買い手の目につきにくく売却チャンスが少ないのか？この問題解決のため、下記の空き家が売れない4つの理由と空き家を手放す3つの方法を考察していきます。これを読むと、きっといままでモヤモヤしていた問題課題が明確になり、空き家を手放す解決策が見えてきます！　
　※「空き家等対策の推進に関する特別措置法」は2014年11月27日に公布され、翌年2月26日に施行されました。
　　国土交通省では1年以上住んでいない、または使われていない家を「空き家」と定義しています。

なぜ、空き家は売れないのか

　　空き家が売れない理由はさまざまありますが、その中でも特に売れにくい主な理由がいくつかあります。売れない理由は共通した傾向もありますので、そのポイントを見ていきましょう。

建物が古すぎる

空き家が売れない理由で最も多いのが、「築年数が古い」ということです。
1981年に建築基準法が改正され耐震基準が変わりましたが、現在の空き家は法改正以前に建てられたものが多く、建物としての価値は無価値といっていい状況になっています。したがって、築年数が古い空き家は物件を解体し、更地を売るほうが効果を見込める場合もあります。
但し、茅葺屋根や瓦屋根であったり基礎が石であったりする家は築年数が100年であってもメンテナンス性に優れている家もあります。
あなたの空き家は朽ち果てているか、そうでもないか確認してみてください。

環境上の問題

空き家が売れない理由として環境上の問題があります。先に述べたように、築年数が古いか否か、古くても定期的な管理、メンテナンスを行っているか否かで価値は変わります。
空き家は何もしなく放置しておけばどんどん傷んできます。放置していると壁が剥がれ落ちたり、柱が腐ったりし倒壊の危険性も増してきます。もし、瓦が落ちたりし他人が怪我をした場合、所有者が損害賠償責任を負うこととなります。また、シロアリやネズミが住み着いている場合は基礎が弱くなり、悪臭がすることもあります。
定期的な管理を怠っている場合、一度、ご自身の目で確かめてみてください。

防犯上の問題

空き家を放置していると防犯上の問題も出てきます。誰も住んでいない家を放置したままだと犯罪の巣窟にもなりかねません。
長い期間、立ち入りをしていなければ見ず知らずの人が住み着いたり、犯罪組織のアジトになったり不法侵入の可能性もゼロではありません。そして、空き家が放火される事件なども耳にします。このような事態になると空き家所有者ということで犯罪に関与しているのではと疑われることも考えられ、周辺住民にも多大なる迷惑がかかります。
空き家であろうが所有者責任があることも知っておきましょう。

地方の過疎地が故、買い手が見つからない

過疎地にある空き家は売りに出してもいつまで経っても買い手が見つからない状態で残ってしまいがちです。親が住んでいた田舎の実家も、両親が亡くなった、また、老人ホームなどに入所したこと等を契機に、空き家になってしまう事が多くなってきました。
そのような場所は周辺住民も似たような境遇の方々が多く人口も減る一方で、過疎が進んでいます。 人口減によって公共交通機関や商店もなくなり、町や村としての機能が失われていくことになります。そのような背景から都会の空き家と違って、田舎の空き家は活用の方法も限られていて、売ったり貸したりしようとしても、希望する人が元から少ないこともあります。

価値がないので、不動産会社は空き家を売りたがらない

空き家が売れない理由に不動産屋の対応があります。空き家の仲介は不動産屋にとって実は売上が少ないのです。
不動産仲介会社の収入は、売りたい人と買いたい人の間に入るその手数料だけです。例えば200万円の空き家だったら200万円×5％ で10万円（別途消費税）しか受けとることができません。3,000万円の中古住宅を売った場合は、仲介手数料は96万円（別途消費税） になります。売り上げが10万円と96万円の差、これでは、不動産屋も経営のことがあるから、買い手が見つかりにくい空き家売却に熱心になれというのは仕方ないですね。
そういう背景もあり400万円以下の空き家でも最大18万円が当該現地調査費用として受け取れるようになりました。多少は改善されたものの新築や都心の中古住宅に比較すると、積極的に動いてくれる業者はそう多くはありません。
空き家の売却を不動産屋に依頼したがいつまで経っても連絡がない、連絡をとると「買い手がまだみつからない」そして、気が付いたら何年か経過しているなんてことはないでしょうか？

再建築不可の物件だった

自分の家が建て直すことができない、なんていう話をＴＶや雑誌などで見聞きしたことがあるかと思います。これらは再建築不可物件といいます。再建築不可物件の空き家はそのまま売ることが困難と言わざるを得ません。
再建築不可物件※とは、法律上、再度の建築ができない土地のことであり、詳しく言うと、現在ある建物を壊して新たな建物を建てることができない物件のことです。具体的には、建築基準法上の道路（幅員4m以上）に2メートル以上接していない、「接道義務を満たさない敷地」に建てられた家がこれに該当します。
再建築不可物件の物件は銀行や信用金庫の住宅ローンは利用できず、ローンを受けるとすればノンバンク系金融機関で検討することになります。そのような事情からも買主がなかなか見つからない要因になっています。
※建築基準法（以下、「法」といいます。）第４３条第１項の規定により、建築物の敷地は原則として道路に２メートル以上接しなければなりません。
　ただし、この規定には法４３条第２項第１号の規定に基づく認定制度、同第２号の規定に基づく許可制度があります。

売れない空き家の対策

売れない理由が判ったところで問題解決のための対策をしましょう。ここでは特に売れないと嘆かわしい田舎の空き家にフォーカスします。やるべき対策は大きく二点、これをやれば未来はすくなくとも今より明るくなりますので是非試してください。また、日本の空き家全てが、二点の対策をすれば将来安心ということはありませんので、対策不能の際の対応も知っておきましょう。

 遅くはない！今から掃除やメンテナンスをしましょう

空き家を放置すると環境上の問題、防犯上の問題を先に述べました。家の周辺が雑草に覆われている、雨戸がいつも閉まっているなどの状態であれば室内換気不足による腐食、カビや害虫発生しとても売却できる家ではなく、仕方なく解体するしかない、ということにならぬよう、掃除やメンテナンスを定期的に行いましょう。不動産仲介業者でなく、先ずはリフォーム業者に見積を依頼してみましょう。
主なリフォーム内容として・・・
※クロスの張替え
※フローリングや畳の張替え
※水道など配管詰り除去
※屋根の漏水補修
※シロアリなど害虫駆除

その他にも空き家の放置状態によって修繕費用が発生することは多々想定されます。古いからといって簡単に解体するのは早くないでしょうか。修繕費用はかかりますが解体しても費用はかかります。修繕費用をかけた分、高く売れる可能性もありますので諦めるのは未だ早いですよ。

地方の過疎地、であれば売却前提で過疎を貸そう

地方であればあるほど売却価格は安くなり、仲介手数料も儲からない、商売として不動産屋が積極的に取り扱う理由がないと前述にも記載しましたが、そうであれば売却前提で賃貸を検討しましょう。
いきなり売るのではなく、先ずは賃貸に出して住んでみてもらうことで、家や地域の良さが判ってもらえるかもしれません。お見合いみたいなものですが、気に入ったら売却希望があれば売却も可能ではないでしょうか？このような取り組みは近隣住民、更に行政も巻き込む必要がある地域もありますが、今まで過疎地のネットワークを大いに活用できていますか？今からでも遅くはないので過疎を貸そうという取り組みにチェレンジしてみてください。
そして空き家を持っている側も、人に貸すようにする状態にする手間を怠り、需要と供給がマッチしないことも多く散見されます。但し、ひと手間かけて貸せるような状態にして多くの不動産会社や空き家バンクなどネットワークで開示すれば、思いもよらない移住希望者も出てきたりします。

 対策しても売却が難しいときには贈与ができる可能性あり　

さて、それでも空き家の売却が難しいその場合は、地元自治体への寄付や個人・法人への譲渡などのケースも考えてみてください。いずれにしても贈与税や譲渡税がかかる場合がありますので、ご自身所有の空き家の周辺状況や空き家そのものを見て、メンテナンスをする前に行政の窓口や司法書士事務所に相談してから判断するのもいいかもしれませんね。
空き家を売却または貸すことができるかは、自己判断では難しいです。自身で行えるチェックポイントとして、建物が倒壊寸前で住める状態ではない、地方の過疎地で既に電気・ガス・水道などインフラが無くなっている、再建築不可になってリフォームも難しいということは判断できますので、寄付や譲渡の相談前には確認しておきましょう。

空き家を売る3つの方法

空き家を売るためには購入希望者を地元住民でなく全国に広く網をかけましょう。ここではいくつかのポイントを説明します。

不動産屋は１社だけでなく複数から査定を取ろう

査定は1社に限定する必要はありません。複数社から査定をとるメリットがあります。複数の不動産屋から査定をとることで、本当に売れる値段が概ね知ることができるということです。いつまで経っても売れないと嘆くもう一つの理由は、実は、売り手の希望価格と査定価格に大きな乖離がある場合があります。現実を知ることも売却への近道ですね。
何れにしても買い主候補は全国にいる訳ですから、空き家物件に強い不動産会社などの活用も視野に入れましょう。例えば、全国の再建築不可物件や空き地の売買に特化している会社が神奈川県にあります。また、ＮＰＯ法人 空き家・空地管理センターでは、全国の空き家の管理・活用・売却等の相談を受けておりますので悩み相談で活用してもいいですね。このように不動産会社によっては様々な特徴がありますので、ネームバリューや地元の不動産会社だからといった理由だけでなく広い視点で売却依頼先を探してみましょう。

空き家バンクや空き家マッチングサイトの活用

空き家を売却することだけでなく、場合によっては用途に応じて賃貸にして生家を維持しても良い、そんな方には「空き家バンク」の活用はどうでしょうか。「空き家バンク」とは、自治体が定住促進のために空き家を紹介する制度のことです。自治体によってまちまちですが、主に、若年層や子育て世代、農林水産業従事者の斡旋などある程度目的があります。ステイホームやテレワークといった言葉が2020年前半よりよく耳にしますが、今やネットワーク環境さえあればＰＣ1台で仕事ができることが実証されています。ＩＴ業界などは首都圏の家賃経費等を考えて本社を地方に移す動きもあります。このように今までになかった新しい生活様式を望む方々へ空き家を紹介するのも可能性が広がりますね。
そして、空き家の民家やマンションだけでなく、所有するあらゆる空き建物を売却したい方からは、マッチングサイト「家いちば」も空き家バンクとは違う切り口で注目を集めています。ここは住宅のみならず学校や宿泊施設、商店やホテルから郵便局まであらゆる空き家物件を取り扱い、査定価格は0円～1億円と幅があるのも特徴です。

リフォームして家に付加価値をつけ売却する

空き家の定義は1年以上住んでいなかった住居が該当しますが、これは新築から1年ではありません。築年数でいうとそれなりの年月が経っている空き家が大半です。そして築年数が20年を超えると上物の価値はゼロと言われています。土地に価値がなければ勿論、売却すら難しくなります。そこで、空き家をリフォームして家に付加価値をつけ売却することも必要になります。
空き家のリフォームは地方自治体の補助金制度も活用できます（但し、自治体によって補助金額は異なります）。空き家を放置し廃墟と化したから更地にするという手もあります（これも補助金が出ますが）。しかし、その後に手放すことができなければ固定資産税は数倍に跳ね上がります 。
リノベーションやリフォームには資金が必要になりますが、補助金を上手く活用することで物件によっては自己資金を出すことなく見違えるように生れかわることもあります。居住空間は過疎地であろうと、その町や村の将来的なニーズに合わせゲストハウスや民泊として付加価値をつけて売却することも可能でしょう。
生まれ育った思い出の土地が時代の変化に合わせ新たに生まれ変わる、そんな思いを描いてスムーズに手離す動きをしてみませんか。空き家活用に長けた不動産会社や専門機関に所有する空き家の土地建物の将来像にふさわしいものは何か是非相談してみましょう。
さいごに
空き家が売れなで困っているとき先ずは・・・
・複数の不動産屋、空き家に強い不動産屋にアクセスすること！
・売却できる査定価格を知ること
・空き家が売れるための対策を講じる
・それでも売却が困難な場合、役所などの行政などに相談してみる
空き家の管理維持や税金問題も所有している限りつきまといます。空き家をスムーズに売却、有効活用したい、売却にも所有したまま有効活用にも法律問題を解決しなければなりません。そんなときには空き家問題を一貫して解決してくれる法律事務所ＭＩＲＡＩＯに問い合わせしてみたら如何でしょうか？