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弁護士法人 法律事務所 MIRAIO

不動産トラブル(貸主)

不動産トラブル(貸主)

貸主の正当な権利を保護し、借主との
トラブル防止・解決をサポート

こんな悩み、
ありませんか?

家賃の支払いが遅れている…

すでに家賃を半年も滞納している…

家賃滞納分の支払いを保証人に
請求したい

地価が上がってきたので、
家賃を増額したい。

契約違反があったので、
契約解除して明け渡してほしい。

賃貸借契約の更新を拒絶して、
物件を明け渡してほしい。

不動産賃貸借のルールは、主に借地借家法という法律で定められています。
借地借家法は、立場的に弱い借主を保護することが
目的とされていますので、貸主が権利を主張する際は、
法律の専門家である弁護士によるサポートが必要です。

MIRAIOは、
こう解決します

家賃・地代回収

交渉や法的手続きによって、家賃・地代の回収をサポートします。

サービスを見る

家賃・地代増額請求

交渉や法的手続きによって、家賃・地代の増額をサポートします。

サービスを見る

明渡し請求

交渉や法的手続きによって、物件明渡しをサポートします。

サービスを見る

民法改正による不動産賃貸借のルールの変更

2020年4月、民法が改正され、不動産賃貸借に関するいくつかのルールも変更になりました。

1.賃借物の修繕に関するルール

「借りているアパートが雨漏りをする」、「備え付けのエアコンが故障した」などの場合において、改正前の民法には、賃借人の修繕に関する権利は明記されていませんでした。
そこで、改正民法には、次のような場合には、賃借人が目的物を修繕できるという規定が明記されました。

①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したか、または賃貸人がその旨を知ったのに、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき

②急迫の事情があるとき

2.賃貸不動産が譲渡された場合
のルール

賃貸人が不動産を譲渡した場合、賃貸人としての地位は、原則として不動産の譲受人(新たな所有者)に移転することが明記されました。また、不動産の譲受人(新たな所有者)が賃借人に家賃を請求するためには、不動産の所有権移転登記が必要であることも明記されました。

3.賃借人の原状回復義務の
ルール

賃貸借契約が終了した場合、賃借人は賃借物である不動産を元の状態に戻して(原状回復)、賃貸人に返還しなければなりません。ただし、通常損耗(通常の使用収益によって生じた損耗)や経年劣化については、原状回復義務の範囲には含まれないことが明記されました。

【通常損耗・経年劣化に当たる例】
□家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
□テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(電気やけ)
□地震で破損したガラス
□鍵の取り換え

【通常損耗・経年劣化に当たらない例】
□引っ越し作業で生じたキズ
□日常の不適切な手入れ、用法違反による設備等の毀損
□タバコのヤニ・臭い
□ペットによる柱等のキズ、臭い

4.敷金に関するルール

敷金は、「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義されました。
そして、賃貸借契約が終了し、賃借物が返還された時点で、賃貸人は敷金を返還する義務があること、その額は受領した敷金からそれまでに生じた金銭債務の額を控除した残額であることなどが明記されました。

5.保証人に関するルール

賃貸借における保証人は、賃貸借契約に関する不特定の債務について保証することになります。つまり、保証人となる時点では、現実にどれだけの債務が発生するかはっきりしません。このような保証契約を、「根保証契約」といいます。
根保証契約には、保証人にとっても大きな財産的リスクがあり、後に大きなトラブルに発展する可能性がありますので、次のようなルールが明記されました。

①極度額(上限額)の定めのない個人の根保証契約は無効
個人(会社などの法人ではない人)が保証人になる根保証契約については、保証人が責任を負う金額の上限である「極度額」を定めなければ、根保証契約自体が無効となります。
極度額は、書面などにより、当事者間の合意で定める必要があり、「●●円」などと具体的に明瞭に定めなければなりません。

②特別の事情による保証の終了
個人が保証人になる根保証契約については、保証人が破産したとき、主債務者(賃借人)または保証人が亡くなったときなどは、それ以降に発生する債務は保証の対象外となります。

解決までの流れ

不動産トラブル(貸主)の解決までをサポートします。

STEP.01ご相談受付Reception
STEP.02弁護士とのご相談Consultation
STEP.03契 約Contract
STEP.04資料収集・調査Research
GOAL解決Settlement

事例紹介

不動産トラブル(貸主)の事例一覧

すべて

  1. CASE STUDY | 0

    家賃・地代回収

    事例内容

    借主から今月分の賃料が支払われていません。直ちに支払うよう請求をしても「もう少し待ってほしい」とのことです。賃料を請求したい。…

  2. CASE STUDY | 0

    家賃・地代回収

    事例内容

    借主からの賃料が半年以上滞納しています。しかも行方不明で連絡もつきません。連帯保証人がいるのですが、連帯保証人に不払い賃料を請求したい。…

  3. CASE STUDY | 0

    家賃・地代増額請求

    事例内容

    借主には十数年土地を貸していますが十数年前と現在の物価水準はまったく違います。地代の増額を検討。…

  4. CASE STUDY | 0

    家賃・地代増額請求

    事例内容

    借主と地代増額の交渉をしていましたが、交渉が決裂しました。法的な手段を検討。…

  5. CASE STUDY | 0

    家賃・地代増額請求

    事例内容

    地代増額の調停申し立てをしましたが、調停も不調に終わりました。次なる手段を検討。…

  6. CASE STUDY | 0

    明渡し請求

    事例内容

    現在賃貸している土地の賃貸期間がそろそろ満了します。今後はその土地に建物を新築し、家族で住みたいと考えており、借主には立ち退きを求めたい。…

  7. CASE STUDY | 0

    明渡し請求

    事例内容

    賃料の不払いが半年以上続いています。契約解除をして明け渡しを求めたい。…

  8. CASE STUDY | 0

    明渡し請求

    事例内容

    居住用として土地を賃貸したにもかかわらず、借主は事業用(営業用)として利用しています。契約を解除し明け渡しを求めることは可能ですか。…

よくあるご質問

いただいたご質問を紹介します。

借主が賃料を滞納しています。どうすれば払ってもらえますか?
対策としては、次のような方法が考えられます。
  1. 内容証明郵便で支払いを請求する。
  2. 連帯保証人に支払いを請求する。
  3. 簡易裁判所に支払督促の手続きを申し立てる。
  4. 簡易裁判所に少額訴訟の手続きを申し立てる。
  5. 契約を解除する(事前に解除予告の内容証明郵便を送っておく)

賃料を値上げしたいのですが、どのような場合に値上げできますか?
賃料を値上げするためには、1~5などの要件が満たされていることが必要です。さらに、借主には、内容証明郵便で、値上げする旨とその理由を通知しましょう。
  1. 固定資産税・都市計画税の値上げがあった
  2. 経済状況の変化で、その地価や建物の価格が上昇した
  3. 建物に大改修を施し、建物の価値が上昇した
  4. 近隣の地価や建物の価格が上昇した
  5. 賃料を値上げする旨の特約がある(ただし、合理的な金額であることが必要)
借主が賃料の値上げに反対して、これまでの賃料も払ってくれません。
まずは借主との話し合いの場を設けることが大切です。それでも納得してくれない場合には、裁判所の調停手続きを申し立てます。 調停も不成立となってしまった場合は、訴訟にて決着をつけることも可能です。
明渡しはしてほしいが、立ち退き料を支払いたくありません。払わなくてはならないのでしょうか?
立退料は、明渡し請求が正当なものであるかどうかの判断要素もにもなりますので、立退料を支払った方が有利に交渉が進められる可能性が高いです。
立退料を払えば、立ち退きを強制することはできるのでしょうか?
必ずしも立ち退きを強制できるわけではありません。立退料以外の正当事由が必要です。
居住用として貸した土地に、借地人が板金工場を立てて営業を始め、近隣住民から苦情が相次いでいます。どんな対処方法がありますか?
契約で定めた土地の用法に違反しているため、契約違反を理由に契約解除できる可能性があります。解約解除するには、まずは内容証明郵便で解除する旨を通知し、立ち退きを請求しましょう。
現在貸している土地に、今後自分たちで住もうと思っているのですが、この場合、立ち退いてもらうことは可能でしょうか?
貸主側に、どうしてもその土地を使用しなければならない事情があり、適正な立退料を支払えば、立ち退きをしてもらえる可能性があります。貸主の事情や立ち退き請求する旨を、書面で通知しましょう。

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